土地探しのポイント〜旗竿地ってだけで嫌われるなんてぴえん〜

突然ですが

我が家が購入した土地はとても拓けた土地で、
窓からの景色がとても良いのです。

我が家の持ち物としての土地は、当然購入した坪数のその土地のみですが

そこから広がる景観や日当たりも土地の一部として私たちのものになった気分です。

正直、めっけもんな買い物した！

と思っておりますが、実は日当たりが悪いと一般的に言われる旗竿地なんです。

本日は

「土地探しの時に旗竿地の良し悪しを見極めるポイント」
と、
「土地代とは、単なる土面積の値段ではない」

というお話でございます。

嫌われる旗竿地と好かれる整形地

我が家が購入した土地は「旗竿地」とか敷地延長の土地・略して「しきえん」などと呼ばれるタイプの土地です。

どーゆーのかは、みた方が早い。

 

汚くってごめんなさい💦

この、赤、紫、黄色く斜線された土地の形ですね。

グーっと奥まで細い道で入っていって、奥に家建てるスペースがあるやつ。

入り口が細いタイプです。

見ての通り、旗と竿の形のようなので、旗竿地。

旗竿地は一般に整形地と言われるような四角い土地に比べて人気がなく、価格も安い傾向にあります。

それにはちゃーんと理由があって下記みたいな感じです。

旗竿地はなぜ嫌われるのか・デメリット

1. 日当たりが悪い（と言われている）
2. 建物の形の自由度が低い
3. 水捌けが悪い傾向にある
4. 工事費が高くなる傾向にある

日当たりが悪い（と言われている）

一般的に、旗竿地は日当たりが悪い傾向にあるという印象が蔓延しています。

それは接面道路との接地面積が小さいからと思われます。

例えば下の図のような分譲地があったとします。

角地の整形地、普通の整形地Aと比べて
旗竿地のAとBは接面道路と入り口の小さい面積しか接地していません。

更に整形地の他の家たちが周りにそびえ立っていますから
日当たりが悪い、となってしまうわけです。

建物の形の自由度が低い

当然ですが水色の丸印の部分には建物は建てられません。

奥の敷地部にしか建てられないので、建物の形が大体決まってきちゃいますね。

また、日当たりが取れる部分が少ない場合、ベランダをそこに持ってくるなど制約が多くなってきます。
玄関の位置も、基本的にはほぼ細い道の突き当たりで決定です。

そういう意味で、自由度は確かに減ってしまうかもしれません。

水捌けが悪い傾向にある

水を排水するには、高低差をつけなければなりません。

下水の大元配管というのは公道の下に引いてあるので、そこまで水の排水管を伸ばさなければならないのですが、必然的に旗竿地だと配管の距離が長くなります。

水は上から下にしか流れてくれませんので、土地自体の高低差をちゃんとつけ多状態で売ってくれる売主さん、もしくはしっかり高く施工しなければその高低差がなく、水捌けが悪くなってしまうんですね・・・。

工事費用が高くなる傾向にある

前述した通り、まず旗竿地は給排水の管を長く設置しなければならないため水道工事代費用が少し高くなります。

 

さらにですね、
すでに周りの家が建ってる場合、家の目の前に重機を入れることができない！

その場合は人海戦術になるそうで、当然人件費が多くかかります。

この人件費がえげつない。

下手したら100万単位でかかることもあるそうなのですね。

旗竿地のメリットもある

全ての旗竿地が上記のデメリット要素を持っているわけではありませんし、

旗竿地ならではのメリットももちろんあるのです。

1. 旗竿地というだけで周辺よりも安価な傾向
2. 防犯的に狙われにくい
3. 道路に面していないので騒音が届きにくい
4. 玄関開けてすぐ車が通る心配がない

旗竿地というだけで周辺よりも安価な傾向

読んで字のごとし！

希望の住所や、どうしてもこの分譲地がいい！
という場合に、旗竿地を選ぶと同じ集落でも価格が下がっていることが多いです。

もちろん、
その他にも前項で述べたような建築費にかかるものもある場合がありますが、
人件費に関しては絶対にかかると決まったわけではありませんし、
もしそれで一番高い土地より200万安かったら、（その他の条件との兼ね合い次第ですが）良い場合もありますよね。

防犯的に狙われにくい

泥棒に入るなら。

わざわざ逃げにくい一番奥の家ではなく
おそらく、一番手前の家を狙うでしょう。

道路に面していないので騒音が届きにくい

こちらも読んで字のごとく！！

前面道路ではないため、閑静であることが多いです。
（背面や、その上に高速道路、とかは別ですけど・・・）

玄関開けてすぐ車が通る心配がない

こちらは小さいお子さんがいるご家庭などには良い条件。

玄関開けても、長ーい敷地がまだ続くわけですから。

例えば門扉とか設置すれば更に安心かもしれませんが、いきなり道路に飛び出す心配がないのがいいですね。

整形地が好かれる理由とメリットはなんなのか

一番は「日当たり」だと思います。

例えばこちらの図をもう一度。

入り口の細い部分のみしか道路に接面しない旗竿地A＆Bと違って、普通の整形地Aは東側に一面接するので一見旗竿地A＆Bよりも日当たりが良いように見えますもんね。

角地の整形地にいたっては北東に二面も道路に面しています。

旗竿地Bは周りは家に囲まれて肩身狭そうです・・・。

全てがこのパターンではもちろんないですがこういうパターンが基準となることを思うと、整形地の方が日当たり良さそう！となるかもしれません。

また、綺麗な四角い土地なので道路から玄関までのアクセスも近く、工事車両も目の前につけられるので建てやすいですね。

旗竿地のデメリットでもあった工事の重機が入れないかもしれない問題や、配管の心配もありません。

が、旗竿地の方が条件がいい例外もある。

ところが例外もあります。

 

一般に一番日当たりがいいと言われるのは南向きですよね。

で、旗竿地Aの背面、緑で色塗りした部分が、建物のない拓けた場所の場合、南の一番いい日当たりを整形地さん達ではなく、旗竿地Aがゲットしているのです！

緑の部分が住宅地の場合はやはり整形地の方が日当たりいいのですが、何もない場合はむしろ旗竿地の方が眺望と日当たりを両方ゲットできる良い土地になるわけですね！

我が家の土地は嫌われモノ・敷地延長の旗竿地

冒頭で述べた通り、我が家が購入した土地は「旗竿地」。

嫌われ者くんです。

でも我が家はもちろん！前述したような掘り出し物君を見つけたわけです。

日当たりがむしろ良い

我が家の土地と、その周辺の御近所さん土地です。

我が家は赤枠なんですが、
背面の南側と東側はだだっ広い田園でございます。

イエイ。

日光当たり放題。

窓開け放題。

目線気にしない放題。

音楽もカケ放題。

もちろん、道路からも離れていますのでNo!騒音。

これで、手前の整形地さんより200万くらいお安かったのでめっけもんです。

水捌けを考慮して、整地の段階で土地を少し高くしてもらえた

水捌けのこともちゃんと考慮していただけました。

何せ、旗竿地でも、我が家は竿の部分が長い！！

竿の部分がかなり長いので給排水の配管延長代は少し高くつきました・・・。

ですが、ちゃんと高低差はつけてもらえたので、水捌けも良いはず！！・・・と思いますが、こればっかりは住んでみないとなんとも言えませんね。

工期・着工を早めることで重機も問題なく進入できた

旗竿地のもう一つの懸念事項、

重機が進入できるか問題。

これに関してはまず、

• 土地全体が新興住宅分譲地のため、まだ周りに一軒も家が建っていなかった。
• 着工時期を急ぐことで他分譲地に家が建つ前に重機を入れられた。

という2点で、人海戦術は無事に回避。

人件費が上乗せされることなく工事を進められています。

最初から重機のことを懸念していたからこそ、意識的に着工を早めることもできたので、アドバイスくれた営業さんに感謝！

土地や物件の価値は景色も込みで考えるススメ

さて、ここへきてやっと本題です。

日本にない「景色に出すお金」という価値観

「バーレスク」という映画はご覧になったことありますか？

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このバーレスクの映画に「Air rights」というものが出てきます。

日本語では「空中権」と訳されています。

空の部分の権利を買うことで、空中権を買われたエリアはその空中権を持っている人に断りなく高い建物などを建てることができないのです。

お金持ちの登場人物が空中権を買い占めて、自分の家からの眺望を守っているという話が出てきます。（ちょっとネタバレするとこの空中権が主人公達を最後に救う鍵になります。）

日本にはこの空中権というものはないと思いますし、土地を買うときに眺望を考慮した値段設定にはなっていないはずです。

マンションの上層階の方が下層階よりも価格が高いのは、
眺望ではなく日当たりの良さを評価されてのこと。
日本では眺望や景色がいいからと言って価格変動はあまりないようです。

景色や眺望は重要な土地の評価の一部だと思う

でも実際、いい眺めの家と、あえて例は出しませんが眺めの悪い家だったら、絶対に眺めのいい家がいいですよね。

でもこの眺めの差で土地や物件の価格が変わらないわけですから、土地を探すときは眺めも込みで考えた方がいいのではないかな？

という、Kirinの持論です。

 

だって、我が家の旗竿地は↓この景色↓ありきで、

日当たりもよく、眺めの別に良くない整形地より安価で購入できたわけです。

土地を探す際には「周辺環境」というカテゴリーみたいな感じで、「眺め」「景色」を追求してみてもいいんじゃないかなって思うんです。

だって、毎日過ごす場所なんだもの。

高いお金出して買うんだもの。

 

コンビニが近いとか、駅からの距離とかそういうのの方が大事っていうのもわかります。

でも、全てが完璧な土地ってなかなかない中で、

例えば違う条件が秀でた最終候補の土地が２つあったとして、どちらかを選ぶとき、「眺望」「景色」を判断基準の一つにするというのは、決め手として充分価値があると思っています。

参考になりましたら幸いです！